288 гражданского кодекса российской федерации. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

17.12.2023

СТ 288 ГК РФ

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Комментарий к Ст. 288 Гражданского кодекса РФ

1. В отношении жилых помещений в полной мере подлежат применению общие положения о праве собственности на указанные объекты. В то же время реализация права в отношении указанных объектов сопряжено с рядом особенностей, регламентированных ГК РФ и ЖК РФ.

Использование жилого помещения является целевым:

Для проживания собственника и членов его семьи;

Для проживания иных лиц с разрешения собственника на основании договора аренды, найма и т.п.

Производственная деятельность или размещение производственных объектов не соответствуют указанному целевому назначению, а соответственно, запрещены законом. При случае размещения в жилом помещении производственных или иных объектов оно подлежит переводу в нежилое в соответствии с установленным порядком.

2. Судебная практика:

Определение ВС РФ от 07.06.2016 N 67-КГ16-3 (о выделении в натуре доли в праве общей долевой собственности на квартиру и вселении, возложении обязанности устранить препятствия в пользовании квартирой, передать комплект ключей);

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.05.2016 N 02АП-1529/2016 по делу N А17-459/2015 (об устранении нарушения права собственности на помещение);

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 N 05АП-3358/2016 по делу N А24-4367/2015 (о признании незаконным решения администрации об отказе в переводе жилого помещения в нежилое).

Статья 288. Собственность на жилое помещение

Комментарий к Ст. 288 ГК РФ:

1. Комментируемая глава появилась в ГК в условиях действия устаревшего жилищного законодательства и была призвана восполнить собой образовавшийся вакуум в правовом регулировании тех реальных отношений, которые складывались в жилищной сфере в связи с появлением собственности на квартиры в многоквартирных домах. Хотя закрепленные главой правила трудно признать удачными и до конца продуманными, они сыграли свою положительную роль в становлении нового для российского правопорядка субинститута собственности на жилые помещения.

В настоящее время в связи с вступлением в силу нового ЖК, который содержит специальный раздел "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", надобность в существовании гл. 18 ГК фактически отпала. Нормы разд. II ЖК не только перекрыли собой правила гл. 18 ГК РФ, но и расширили число вещных прав на жилые помещения, а также детальнее и более корректно урегулировали возникающие здесь отношения.

2. В комментируемой статье, как и во всей гл. 18 ГК РФ, под жилыми помещениями понимаются жилые дома, квартиры и комнаты, предназначенные и пригодные для постоянного проживания граждан и зарегистрированные в этом качестве в установленном законом порядке. В силу этого действие гл. 18 ГК не распространяется на дачи, садовые домики, гостиницы и другие помещения, хотя бы и пригодные для постоянного проживания, но предназначенные для иного целевого использования.

3. Пункт 1 комментируемой статьи подчеркивает, что собственник владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением строго в соответствии с его назначением.

Назначение жилого помещения раскрывается в п. 2 ст. 288: жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом неважно, будет ли проживать в жилом помещении сам собственник с членами своей семьи или помещение будет им сдаваться для проживания других граждан.

Действующее законодательство не ограничивает количество жилых помещений, которые могут находиться в собственности отдельных субъектов гражданского права. В силу этого граждане, в частности, могут использовать для проживания не одно, а несколько жилых помещений; жилое помещение может какое-то время вообще не использоваться для проживания; допускается приобретение жилых помещений лишь с целью сдачи их в пользование другим лицам и т.п. При этом важно лишь, чтобы не менялось целевое назначение жилых помещений.

Закрепление принципа о строго целевом характере использования жилых помещений представляет собой ограничение права собственности на жилое помещение, которое установлено в целях охраны прав и законных интересов других граждан (абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ).

4. Пункт 3 ст. 288 прямо запрещает размещать в жилых домах промышленные производства. Данная норма дублирует аналогичное положение ст. 17 ЖК и, строго говоря, относится к правилам жилищного законодательства.

Смысл данного запрета сводится к тому, что если соответствующее здание согласно правоустанавливающим документам является жилым домом, в нем вообще исключается устройство и размещение каких бы то ни было промышленных производств. Под последними понимаются любые виды деятельности, связанные с использованием станков, механизмов, приборов и иного специального оборудования, использование которых вредно воздействует на внешнюю среду, создает угрозу здоровью или причиняет беспокойство поживающим в жилом доме.

Вместе с тем данный запрет не действует, если здание или строение, в котором расположено жилое помещение, не является жилым домом. При определенных условиях такое жилое помещение может быть признано непригодным для проживания в порядке, установленном жилищным законодательством.

5. Из п. 3 комментируемой статьи следует, что размещение в жилых домах предприятий, учреждений и организаций, которые не занимаются промышленным производством, законом не запрещено, несмотря на то что это также может причинять вред и беспокойство проживающим в доме. В данном случае интересы отдельных частных лиц - собственников отдельных жилых помещений и других проживающих - ущемляются в публичных или общественных целях.

Баланс частных и публичных интересов учитывается либо изначально при утверждении проектов строительства, либо в последующем при переводе жилых помещений в нежилые, что является необходимой предпосылкой использования помещений в иных, помимо проживания, целях. Пункт 3 ст. 288 указывает, что такой перевод осуществляется в порядке, определяемым жилищным законодательством.

Согласно ст. 22 ЖК перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом требований ЖК и законодательства о градостроительной деятельности. В частности, невозможен перевод жилого помещения в нежилое, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; если переводимое помещение является частью жилого помещения и т.д.

6. Норму п. 3 ст. 288 не следует, однако, толковать слишком буквально, а именно как устанавливающую безусловное требование перевода жилого помещения в нежилое, если оно начинает использоваться не только для проживания. Например, жилищное законодательство традиционно учитывает, что лица некоторых профессий (в частности, творческие работники и ученые) работают на дому, и даже закрепляет за ними право на дополнительную площадь; совмещение жилых и хозяйственных построек в едином домовладении - обычное явление для сельской местности; трудовое законодательство выделяет категорию работников-надомников и т.п. В настоящее время об этом прямо сказано в п. 2 ст. 17 ЖК.

Гражданский кодекс РФ, наряду с принятыми в соответствии с ним федеральными законами, является основным источником гражданского законодательства в Российской Федерации. Нормы гражданского права, содержащиеся в других нормативно правовых актах, не могут противоречить Гражданскому кодексу. Гражданский кодекс РФ, работа над которым началась в конце 1992 г., и первоначально шла параллельно с работой над российской Конституцией 1993 г. - сводный закон, состоящий из четырех частей. В связи с огромным объемом материала, требовавшего включения в Гражданский кодекс, было принято решение принимать его по частям.

Первая часть Гражданского кодекса РФ, введенная в действие с 1 января 1995 г., (за исключением отдельных положений), включает в себя три из семи разделов кодекса (раздел I «Общие положения», раздел II «Право собственности и другие вещные права», раздел III «Общая часть обязательственного права»). В данной части Гражданского кодекса РФ, содержатся основополагающие нормы гражданского права и его терминология (о предмете и общих началах гражданского права, статусе его субъектов (физических и юридических лиц)), объектах гражданского права (различных видах имущества и имущественных прав), сделках, представительстве, исковой давности, праве собственности, а также об общих началах обязательственного права.

Вторая часть Гражданского кодекса РФ, являющаяся продолжением и дополнением части первой, ведена в действие с 1 марта 1996 г. Она полностью посвящена разделу IV кодекса «Отдельные виды обязательств». Основываясь на общих началах нового гражданского права России, закрепленных в Конституции 1993 г. и части первой Гражданского кодекса, часть вторая устанавливает развернутую систему норм об отдельных обязательствах и договорах, обязательствах из причинения вреда (деликтах) и неосновательном обогащении. По своему содержанию и значению часть вторая Гражданского кодекса РФ - крупный этап в создании нового гражданского законодательства Российской Федерации.

Третья часть Гражданского кодекса РФ включает в себя раздел V «Наследственное право» и раздел VI «Международное частное право». По сравнению с законодательством, действовавшим до введения в действие 01 марта 2002 г. части третьей Гражданского кодекса РФ, серьезные изменения претерпели нормы о наследовании: добавлены новые формы завещаний, расширен круг наследников, а также круг объектов, которые могут переходить в порядке наследственного преемства; введены подробные нормы, касающихся охраны наследства и управления им. Раздел VI Гражданского кодекса посвященный регулированию гражданско-правовых отношений, осложненных иностранным элементом, представляет собой кодификацию норм международного частного права. Данный раздел, в частности, содержит нормы о квалификации юридических понятий при определении применимого права, о применении права страны с множественностью правовых систем, о взаимности, обратной отсылке, установлении содержания норм иностранного права.

Четвертая часть Гражданского кодекса (введена в действие с 1 января 2008г.), полностью состоит из раздела VII «Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации». Её структура включает в себя общие положения - нормы, которые относятся ко всем видам результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации или к значительному числу их видов. Включение в состав Гражданского кодекса РФ норм о правах на интеллектуальную собственность позволило лучше скоординировать эти нормы с общими нормами гражданского права, а также унифицировать используемую в сфере интеллектуальной собственности терминологию. Принятие четвертой части Гражданского кодекса РФ завершило кодификацию отечественного гражданского законодательства.

Гражданский кодекс РФ прошел проверку временем и обширной практикой применения, однако, экономические правонарушения, часто совершающиеся под прикрытием норм гражданского права, выявили недостаточную завершенность в законе ряда классических гражданско-правовых институтов, таких как недействительность сделок, создание, реорганизация и ликвидация юридических лиц, уступка требований и перевод долга, залог и др., что обусловило необходимость внесения в Гражданский кодекс РФ ряда изменений системного характера. Как было отмечено одним из инициаторов внесения таких изменений, Президентом РФ Д.А. Медведевым, «Сложившаяся система нуждается не в переустройстве, коренном изменении, … а в совершенствовании, раскрытии ее потенциала и выработке механизмов реализации. Гражданский кодекс уже стал и должен оставаться основой становления и развития в государстве цивилизованных рыночных отношений, эффективным механизмом защиты всех форм собственности, а также прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Кодекс не требует коренных изменений, но дальнейшее совершенствование гражданского законодательства необходимо…» <1>.

18 июля 2008 г. был издан Указ Президента РФ N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором была поставлена задача разработки концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. 7 октября 2009 г. Концепция была одобрена решением Совета по кодификации и совершенствованию российского законодательства и подписана Президентом РФ.

________
<1> См.: Медведев Д.А. Гражданский кодекс России - его роль в развитии рыночной экономики и создании правового государства // Вестник гражданского права. 2007. N 2. Т.7.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Комментарии к статье

1. В коммент. ст., как и во всей гл. 18 ГК, под жилыми помещениями понимаются жилые дома, квартиры и комнаты, предназначенные и пригодные для постоянного проживания граждан и зарегистрированные в этом качестве в установленном законом порядке. В силу этого действие гл. 18 ГК не распространяется на дачи, садовые домики, гостиницы и другие помещения, хотя бы и пригодные для постоянного проживания, но предназначенные для иного целевого использования.

Выделение в ГК особой главы, посвященной праву собственности на жилые помещения, обусловлено значимостью жилища в удовлетворении жизненных потребностей граждан, необходимостью обеспечения его целевого использования и сохранности, а также учета интересов всех лиц, которые пользуются жилым помещением.

2. Пункт 1 коммент. ст. подчеркивает, что собственник владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением строго в соответствии с его назначением.

Действующее законодательство не ограничивает количество жилых помещений, которые могут находиться в собственности отдельных субъектов гражданского права. В силу этого граждане, в частности, могут использовать для проживания не одно, а несколько жилых помещений; жилое помещение может какое-то время вообще не использоваться для проживания; допускается приобретение жилых помещений лишь с целью сдачи их в пользование другим лицам и т. п. При этом важно лишь, чтобы не менялось целевое назначение жилых помещений.

3. Пункт 3 ст. 288 прямо запрещает размещать в жилых домах промышленные производства. Данная норма дублирует аналогичное положение ст. 7 ЖК и, строго говоря, относится к правилам жилищного законодательства.

4. Из п. 3 коммент. ст. следует, что размещение в жилых домах предприятий, учреждений и организаций, которые не занимаются промышленным производством, законом не запрещено, несмотря на то, что это также может причинять вред и беспокойство проживающим в доме. В данном случае интересы отдельных частных лиц - собственников отдельных жилых помещений и других проживающих - ущемляются в публичных или общественных целях.

Согласно жилищному законодательству перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в жилых домах в нежилые допускается, как правило, лишь в исключительных случаях (ст. 9 ЖК). По смыслу закона в таком переводе должно быть отказано, если использование помещения не для проживания будет причинять неудобства другим проживающим и в этом нет общественной необходимости.

5. Норму п. 3 ст. 288 не следует, однако, толковать слишком буквально, а именно как устанавливающую безусловное требование перевода жилого помещения в нежилое, если оно начинает использоваться не только для проживания. Например, жилищное законодательство традиционно учитывает, что лица некоторых профессий (в частности, творческие работники и ученые) работают на дому и даже закрепляет за ними право на дополнительную площадь; совмещение жилых и хозяйственных построек в едином домовладении - обычное явление для сельской местности; трудовое законодательство выделяет категорию работников-надомников и т. п.

Официальный текст :

Статья 288. Собственность на жилое помещение

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Комментарий юриста :

Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Жилищным Кодексом РФ , другими Федеральными Законами (статья 15 Жилищного Кодекса).

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, составляет жилищный фонд. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется (часть 2 статьи 19 Жилищного Кодекса):

1) на частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены статьей 30 Жилищного Кодекса. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется (часть 3 статьи 19 Жилищного Кодекса):

1) на жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела 4 Жилищного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (служебные жилые помещения, жилые помещения: в общежитиях; маневренного фонда; в домах системы социального обслуживания населения; фондов для временного поселения вынужденных переселенцев, а также лиц, признанных беженцами; для социальной защиты отдельных категорий граждан);

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (часть 1 статьи 31 Жилищного Кодекса).

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (статья 17 Жилищного Кодекса).

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено Федеральными Законами или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (статья 30 Жилищного Кодекса). Жилые помещения, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности, могут сдаваться их собственниками гражданам для проживания на основании договоров.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.

Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда могут предоставляться по договору социального найма малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, иным определенным Федеральным Законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным Жилищным Кодексом и (или) Федеральным Законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

В эти категории входят инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, а также инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума.

Основанием для вселения в жилое помещение является заключенный с гражданином договор социального найма. Жилое помещение предоставляется бесплатно (т.е. без оплаты его строительной стоимости) - как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой жилой площади предоставления площади жилого помещения.

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления площади устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (статья 50 Жилищного Кодекса).

Собственник жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) по договору социального найма жилого помещения обязуется передать гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным Кодексом.

Равным образом жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, могут сдаваться внаем по договору коммерческого найма другим гражданам для проживания. Порядок, сроки и условия найма жилого помещения определяются договором между собственником жилья и арендатором. Стороны могут предусмотреть права и обязанности, существенно отличающиеся от предусмотренных законодательством для наймодателей и нанимателей в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в частности в отношении размеров платы за пользование жилым помещением, недопущения обмена, сдачи в поднаем и др.

Возможно установление и особых оснований и порядка расторжения договора. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (статья 17 Жилищного Кодекса).

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Как известно, производственное помещение предполагает размещение в нем специального оборудования и приспособлений для производства изделий и ремонта (например, типографии, пекарни, кузницы и др.). Работа такого оборудования в жилом доме делает невозможным проживание жильцов.

Собственник жилого помещения может размещать в нем предприятия, учреждения, организации только после перевода жилого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (статья 22 Жилищного Кодекса).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (статья 23 Жилищного Кодекса). Контроль за переводом жилых помещений в нежилые осуществляет Государственная жилищная инспекция РФ.