Требуется ли оценка квартиры для продажи? Случаи обязательной оценки имущества Как узнать стоимость недвижимости? Кто оплачивает оценку квартиры: продавец или покупатель.

18.08.2024

Сегодня перед многими стоит вопрос: для чего нужна оценка квартиры? Многие владельцы квартир, чтобы не попасть в расставленные сети мошенников, предпочитают, перед тем как подать соответствующее объявление о продаже квартиры, вначале проводить процесс, так называемую оценку квартиры. С какой целью проводят эту процедуру? Как правило, оценку квартиры проводят до начала продажи. Однако анализируются и другие факторы в случае необходимости проведения данной процедуры.

Когда квартира отдается под залог банку. В таких обстоятельствах необходимо заключение экспертной оценки, которое станет фундаментом для принятия решения финучреждением.
Покупка квартиры с использованием ипотеки.
Определенный акт требуется для определения максимальной компенсации по страховке
В имущественных спорах и спорах о наследстве.
При аренде недвижимости — в случае, если хозяин квартиры хочет уточнить соответствие назначенной им цены рыночной.
В случаях невозможности раздела имущества на равные доли — определяется рыночная стоимость недвижимости
В сделках формата купля-продажа.
В судопроизводстве

На вопрос «Для чего нужна оценка квартиры?» — специалисты отвечают, что без оценки квартиры все вышеуказанные сделки считаются юридически неправомерными. Профессиональные специалисты проведут оценку квартиры за считанные дни (обычно, 1-2 дня). Причем решение принимается вполне объективно, тогда как цена недвижимости ни в коем разе не допустят занижения или существенного завышения. Какие операции выполняются оценщиками, когда они определяют стоимость квартиры?

При оценке квартиры выделяется несколько основных этапов. С целью ускорения самого процесса (особенно при большом размере площади объекта) могут к работе сразу привлекаться два и больше оценщиков.

В каждом случае оценку квартиры сводят к таким моментам:

визуальному осмотру объекта недвижимости для получения предельно полной информации и функциональных характеристик;
обследованию окрестностей квартиры, наличию инфраструктуры, зон рекреаций и прочих благ;
исследованию современного рынка квартир и вычислению непосредственной стоимости объекта на время оценки;
составлению правдивого и полного отчета о проведении оценки. Этот документ обретает юридическую силу, и поэтому является подспорьем в суде или любых других государственных органах.

Проведение оценки объекта недвижимости позволяет узнать, во сколько обойдется приобретение прав собственности на квартиру или иных прав на объект. Содержание акта оценки недвижимости будет включать сведения о местоположении объекта, его площади, удаленности, планировке, состоянии отделки и пр.

При нанесении ущерба имуществу процедура оценки недвижимости приобретает особенное значение — она предоставляет возможность определить сумму страхового возмещения за причиненный ущерб. При появлении разногласий между клиентом и страховщиком касаемо суммы страховых выплат определение их размера возможно при привлечении независимого оценщика.

Преимуществом независимой оценки квартир является еще и то, что заключение (отчета) оценки, которое выдается заказчику, является образцом официального документа который может применяться в ходе судебного разбирательства в качестве доказательства при определении компенсаций. Заключение эксперта по оценке выступает важным аргументом и в спорах с налоговыми инспекторами в вопросах определении размера базы, облагающейся налогом, на которую будет начисляться налоги на доходы и недвижимость.

В случае появления вопросов об оценке квартиры или необходимости экспертной консультации специалисты НП «Федерация Судебных Экспертов» окажут вам помощь, ответят на все ваши вопросы. Оценка жилого дома может быть выполнена и самим собственником, но «заключение» такой оценки не будет приниматься судами.

Для чего нужна оценка квартиры?

Независимые оценщики исследуют и правоустанавливающие документы с последующим вынесением вердикта, который будет использоваться в качестве главного документа для кредитора, когда заявка на кредит будет изучаться и когда по ней необходимо будет принять окончательное решение.

Существует три метода оценки, используемых экспертами в ходе работ: доходный, затратный, сравнительный. Доходный метод позволяет оценить доход, приносимый недвижимостью. Этот метод применяется при оценке коммерческой недвижимости. Затратный метод учитывает все траты застройщика при возведении объекта недвижимости: строительные материалы, работы, дополнительные расходы. При исследовании обязательно учитывается износ строений и уровень инфляции, но рыночная стоимость не учитывается совершенно. Затратный метод применяется работниками БТИ. Сравнительный метод является наиболее распространенным, он позволяет определить цены с учетом рыночной ситуации: рассматриваются как цены в объявлениях, так и цены, используемые при сделках о продаже.

Принимая решение решать вопросы со своей недвижимостью, ознакомьтесь сначала с вопросом, для чего нужна оценка квартиры, чтобы правильно поступить в создавшейся ситуации и не стать жертвой мошенников и нечестных на руку дельцов.

Цены

№ п/п	Вид объекта	Стоимость, руб.
1.	Квартира
	— типовое вторичное жилье	от 4 000
	— новостройка	от 6 000
	— элитное жилье	от 10 000
2.	Доля в квартире
	— типовое вторичное жилье	от 5 000
	— новостройка	от 5 000
	— элитное жилье	от 12 000
3.	Гаражи	от 8 000
4.	Жилые дома и коттеджи	от 20 000
5.	Здания
	<1000 м 2	от 30 000
	от 1000 до 5000 м 2	от 35 000
	от 5000 до 10000 м 2	от 50 000
	>10000 м 2	от 60 000
Выезд по Москве: 500 — 1000
Выезд по МО: 2000 — 3000

ПРИМЕЧАНИЕ:

Цена услуг по оценке жилой и коммерческой недвижимости указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

Оценка квартиры при продаже в 2018 году может осуществляться с применением нескольких способов.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

В любом случае во внимание важно применять критерии, в соответствии с которыми рассчитывается цена. К наиболее важным из них относится общая площадь жилой площади и её техническое состояние.

Для чего нужна?

Оценка квартиры требуется для того, чтобы:

установить оптимальную стоимость и быстро ;
не завысить стоимость объекта (или, напротив, поднять её, что зависит от пожеланий продавцов);
рассчитать размер , которую необходимо оформить для покупки квартиры;
не продешевить с продажей объекта недвижимости.

Влияние на цену недвижимости

На цену недвижимости оказывает влияние множество факторов. Они делятся на основные и дополнительные, причем обе категории играют существенную роль при определении стоимости.

К основным относятся:

метраж;
этаж расположения;
месторасположение;
наличие ремонта;
состояние дома.

К второстепенным факторам причисляются:

уровень безопасности;
наличие дополнительных условий, к примеру, лифта, а также вид из окна.

Оценка квартиры для продажи

Предусматривается несколько способов, в соответствии с которыми может осуществляться оценка квартиры при продаже.

Каждый из них обладает своими достоинствами и недостатками. Какой способ выбрать? На этот вопрос каждый продавец ответит себе после изучения нижеприведенного материала.

Способы

Выделяют несколько способов, в соответствии с которыми происходит оценка недвижимости:

«Официальный» – оценка квартиры органами БТИ или организациями, имеющими соответствующую лицензию. При обращении к частным компаниям удастся получить полный отчет о состоянии квартиры, её сравнении с другими объектами, представленными на рынке недвижимости. Важно, что без наличия такого отчета не удастся приобрести жилую площадь по ипотеке, следовательно, основные потребители подобных услуг – граждане, желающие приобрести недвижимости в ипотеку (банк, исходя из этого, рассчитывает размер жилищного кредита). Минусом подобного подхода является учет предложения, поэтому цена может несколько отставать от реальной. Чтобы исключить эту проблему, работники подобных организаций дополнительно включают в отчет поправки, основанные на росте или падении стоимости квартиры за 30 дней.
«Массово-реалистичный» – стоимость квартиры определяется риэлторами. Многие граждане полагают, что это делается ими в рамках рабочей деятельности, но нет – они применяют этот инструмент для привлечения клиентуры. Агент определяет приблизительную стоимость объекта при разговоре по телефону, чем заслуживает признание со стороны продавца. Достоинствами таких способов является то, что риэлторы используют реальные цифры, в соответствии с которыми совершаются сделки. Более того, они пользуются интуитивным мышлением, позволяющим определить, по какой стоимости может быть продан объект.
«Самостоятельный» способ – он основывается на том, что все сведения по оценке стали доступны в Интернете. Существуют сайты, онлайн-калькуляторы и программы, с использованием которых можно рассчитать приблизительную стоимость, даже не выходя из дома, оперируя лишь характеристиками квартиры. Другим способом является использование баз недвижимости, когда в строки поиска вбиваются характеристики квартиры, выдаются похожие запросы, и на их основе составляется стоимость объекта. К минусам относится применение базы предложений, отсутствие учета торга, вероятность определения завышенной стоимости, не принимаются во внимание индивидуальные достоинства квартиры, которые в некоторой степени способы сделать её уникальной, что отразится на стоимости.
«Авторитарный» – суть способа заключается в том, что установить ту стоимость, которую хочется, и ожидать покупателей. Такой метод работает на рынке недвижимости, рост которого только начинается. Минусом является то, что ждать «своего покупателя» можно несколько лет, и никто не даст гарантию, что он когда-нибудь найдется. Скорее всего, со временем выставленная стоимость станет оптимальной для определенного периода, и тогда она будет приобретена.

Критерии

Основные критерии, учитываемые при оценке недвижимости:

место, в котором располагается квартира;
расстояние от центра города, транспортное сообщение, доступность станций метро;
«чистота» квартиры в юридическом отношении (отсутствие долгов, наличие и т.д.);
конструкция дома, в котором располагается объект;
техническое состояние этого здания;
состояние квартиры, которая выставлена на рынок недвижимости;
число комнат;
этаж, на котором располагается объект;
наличие балкона или лоджии;
наличие изъянов (к примеру, нелегальная перепланировка, наличие пристройки, расположение квартиры на первом или последнем этаже, т.д.);
площадь;
уровень безопасности.

Типичные ошибки

При оценке недвижимости продавцы могут столкнуться со следующими ошибками:

завышают стоимость квартиры, надеясь, что все равно смогут её продать, такая логика оправдывает себя очень и очень редко;
не стоит ориентироваться на уже выставленные объявления, поскольку это приводит к потере объективности, кроме того, продавцы забывают о возможности проведения торга;
некоторые прибавляют к стоимости жилой площади мебель или имеющуюся технику – все это большая ошибка, поскольку дополнительные объекты реализуется отдельно.

Сколько стоит?

Если заказать оценку недвижимости у профессионалов, то придется заплатить за услугу, стоимость которой варьирует от 2 до 5 тысяч рублей.

Цена устанавливается каждой компанией самостоятельно, напрямую зависит от работ, которые ими будут проводиться.

Можно ли определить самостоятельно?

Если вы знаете, как обстоят на данный момент дела на рынке недвижимости, то оценка квартиры при продаже может быть проведена самостоятельно.

Сразу важно отметить, что она осуществляется способом сравнения стоимостей схожих объектов. В этих целях рекомендуется воспользоваться базами недвижимого имущества и досками объявлений.

При определении стоимости важно учитывать следующие критерии:

Общую площадь (жилую площадь) в квадратных метрах.
Число комнат, состояние планировки.
Месторасположение недвижимости (в центре в престижном районе она будет стоить дороже, нежели на окраине города).
Состояние информационной и социальной структуры (наличие магазинов, школ, больниц, детских садов, поликлиник, детских площадок и т.д.).
Состояние дома, в котором располагается квартира (в основном принимается во внимание «возраста» строения).
Физическое состояние, в котором пребывает объект на момент продажи (наличие капитального или косметического ремонта, его отсутствие).

Существует ряд порталов, деятельность которых заключается в предоставлении информации касаемо недвижимости или проведении с ней сделок.

Они предлагают пользователям зарегистрироваться, после чего оформить поисковую форму. В ней устанавливаются определенные параметры, на основе которых рассчитывается стоимость жилой площади.

К достоинствам такого способа относится:

скорость оценки;
отсутствие лишних расходов;
изучая объявления, можно узнать многое о том, как грамотно представить свою жилую площадь, избежать стандартных ошибочных формулировок.

К сожалению, использование такого способа дает только поверхностную оценку, поскольку его точность является невысокой.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.

Оценка недвижимости - что это такое

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ - отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.

Виды стоимости

Согласно ФСО №2 , при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.

Рыночная стоимость - та, за которую можно продать объект недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости - это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.

Ликвидационная стоимость - та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.

Инвестиционная стоимость - та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно - индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.

Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости - это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.

Чаще всего при оценке рассчитывают рыночную стоимость объектов.

Методы оценки: как могут считать стоимость

Согласно ФСО 1, оценщики могут использовать три метода расчета - сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод

Основной тезис метода в том, что покупатель не заплатит за недвижимость цену больше, чем та, по которой можно приобрести точно такой же объект. При применении этого метода оценщик должен:

🔺 Выбрать единицы сравнения и сравнить объект оценки с аналогичными.

🔺 Скорректировать значение единиц оценки, в зависимости от характеристик объекта сравнения и аналогов.

🔺 Согласовать результаты корректирования.

В зависимости от целей анализа, может быть использован разный период времени, в течение которого продавались объекты. В любом случае оценщик отбирает практически аналогичную недвижимость. Например, если ему предстоить оценить трехкомнатную квартиру в центре без балкона - трешки в центре. Затем проводит сравнительный анализ отобранных и оцениваемого объекта недвижимости, корректирует цены и находит средний показатель.

Этот метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет определить стоимость как можно точнее. Например, при расчете рыночной стоимости объекта в центре города оценщик изучает многочисленные аналоги в центре.

Доходный метод

Суть доходного метода заключается в следующем. Стоимость недвижимости на момент оценки определяют как источник будущих доходов. То есть оценщик определяет потенциальную прибыль объекта с момента оценки до завершения эксплуатации.

При применении метода учитывают риски, характерные для имущества региона. Например, это могут быть повреждения в результате землетрясений на Дальнем Востоке.

Доходный метод используют при оценке рыночной ценности, а также в инвестиционной деятельности. Он соответствует ключевой идее инвестиций: нет смысла платить за недвижимость больше, чем она может принести прибыли.

Затратный метод

Главная мысль проста: объект недвижимости не может стоить больше, чем сумма, которую придется потратить на его строительство сейчас.

Этот метод используют, когда нужно оценить объекты недвижимости без отрыва от земельных участков, на которых они расположены. При затратном методе оценщик учитывает в числе других параметров и стоимость надела.

При применении затратного метода эксперт действует так:

🔸 Оценивает рыночную стоимость земельного участка.

🔸 Определяет восстановительную стоимость здания, в том числе размер предпринимательской прибыли.

🔸 Оценивает выявленные виды износа.

🔸 Рассчитывает итоговую стоимость объекта. Для этого корректирует восстановительную стоимость на износ и добавляет стоимость земельного участка.

Самая точная цифра получается, когда оценщик использует сразу три метода и принимает во внимание результаты всех полученных расчетов. Если перед специалистом стоит необычная цель, он может использовать и другие методы оценки, например, ипотечно-инвестиционный анализ.

Что влияет на стоимость недвижимости

Самый очевидный и главный фактор, который влияет на цену - себестоимость недвижимости. Под себестоимостью недвижимости обычно понимают цену на строительные материалы и расходы на строительство - оплату труда рабочим, затраты на проектную документацию, транспортировку материалов и другие. Например, частный дом из кирпича высотой в 3 этажа будет стоить дороже коттеджа меньшей площади высотой 2 этажа из пеноблоков.

Также на стоимость влияют множество других параметров, не зависящих от расходов на строительство:

💎 ситуация на рынке, например, если в последние 2–3 месяца квартиры в вашем городе подешевели на 20–30%, скорее всего, вы не сможете продать свою по прежней полной стоимости: тоже придется делать скидку;

💎 сезонность - некоторые объекты зависят от сезона продажи: например, дачи летом имеют максимальную стоимость, а зимой она снижается на 15–25% в зависимости от региона;

💎 местоположение - жилье в центре всегда ценится дороже аналогичного на окраине, потому что центр города отличается более развитой инфраструктурой;

💎 инфраструктура района или населенного пункта - жилье в небольших поселках с 1–2 магазинами стоит намного дешевле домов в городе, неподалеку от которых расположены детские сады, школы, магазины, поликлиники и другие важные объекты;

💎 степень износа - чем старше дом, тем больше денег придется вложить в ремонт, поэтому старые объекты ценятся меньше;

💎 материал стен - от него зависит, тепло ли будет в помещении, поэтому жилье из кирпича или древесины ценится выше, чем дом из шлакоблока, пеноблока - последние пропускают больше холода;

💎 экологическая обстановка - недвижимость рядом с озерами, лесами, парками ценится больше, чем жилье неподалеку от крупных заводов, перерабатывающих предприятий;

💎 наличие балкона - он создает дополнительное свободное пространство, поэтому повышает ценность недвижимости;

💎 характеристики двора, например, если речь идет о многоквартирных домах, то квартиры с закрытым двором с видеонаблюдением будут стоить дороже, чем аналогичное жилье с открытым двором;

💎 многие другие параметры.

Все эти параметры оценщик учитывает и обязательно отражает в итоговом документе - отчете об оценке.

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка объектов недвижимости проходит в течение разного срока: от 1–2 дней до 2–3 недель. Все зависит от количества исходных данных, региона, числа заказов у оценщика. В целом процедура включает в себя 6 этапов.

Этап 1. Постановка задания на оценку

Заданием на оценку включает следующие параметры:

🔍 цель оценки;

🔍 вид стоимости, которую нужно определить;

🔍 установление имущественных прав, которые оценивают;

🔍 дату проведения оценки.

На этом этапе вы обращаетесь к застройщику и объясняете, зачем вам нужна оценка. Как правило, оценку заказывают перед оформлением ипотеки. В таком случае сначала обратитесь к застройщику за перечнем документов. Передайте их оценщику, который рассчитает рыночную и ликвидационную стоимость.

Если оценка нужна для страховой компании, также считают рыночную и ликвидационную стоимость.

Уже на этом этапе специалист предварительно знакомится с объектом: спрашивает о его местоположении, площади, наличии необходимых документов. Также назначает и согласует с вами дату осмотра недвижимости и проведения других работ.

На первом этапе заказчик должен предоставить оценщику все имеющиеся документы на недвижимость:

🖋 поэтажный план, технических план;

🖋 техническую документацию;

🖋 кадастровый паспорт;

🖋 выписку из ЕГРН с указанием собственника, наличия обременений, запретов, арестов;

🖋 технический паспорт, если есть.

Если нужна оценка строящегося объекта, понадобятся другие документы. Уточните полный перечень нужных бумаг у оценщика: список может меняться, в зависимости от ситуации.

Этап 2. Подписание договора

После постановки задачи, выявления нужной стоимости и получения документов оценщик предложит вам подписать договор. В нем будут указаны сроки выполнения работы, ваши права и обязанности, порядок оплаты услуг. Чаще всего специалисты берут полную предоплату. Стоимость услуг зависит от региона, в среднем составляет 2000–5000 ₽.

Этап 3. Сбор информации

Специалист собирает информацию, с помощью которой дальше будет обосновывать свои выводы о стоимости недвижимости. Приезжает на объект, осматривает и фотографирует его, проверяет соответствие реального положения вещей и плана БТИ, фиксирует дефекты. Также задает вам дополнительные вопросы, например, используете ли вы объект по целевому назначению.

Этап 4. Расчет стоимости

На этом этапе решает, как оценить стоимость недвижимости : подбирает метод расчета. Чаще всего использует сравнительный метод, в дополнение к нему оценивает стоимость по 1–2 другим, чтобы получить точные результаты. Все формулы, по которым проводился расчет, и его результаты обязательно отображаются в итоговом отчете.

Этап 5. Учет условий

Оценку стоимости недвижимости обычно проводят по трем основным подходам: затратному, сравнительному и доходному. Например, если оценщик работает с двушкой в центре, а на рынке были представлены только двушки на окраине, использует повышающий коэффициент, потому что недвижимость в центре ценится выше. А если квартиры, представленные на рынке, продавались с хорошим ремонтом, а предстоить оценить жилье только с предчистовой отделкой, тогда коэффициент будет понижающим.

Все формулы, по которым происходил расчет стоимости, тоже заносятся в отчет.

Этап 6. Формирование отчета

На последнем этапе специалист формирует оценочный отчет, который и передает клиенту. Согласно законодательству, отчет должен быть сшит и пронумерован. В документе обязательно должны быть следующие сведения:

▪ основные факты и выводы;

▪ задание на оценку, которое соответствует законам и федеральным стандартам;

▪ сведения о заказчике и оценщике;

▪ допущения и ограничительные условия, которые использовал оценщик;

▪ стандарты оценочной деятельности;

▪ анализ рынка и других внешних факторов, которые влияют на стоимость;

▪ описание процесса оценки;

▪ согласование результатов;

▪ приложение к отчету с копиями документов, которые использовал оценщик.

Документ должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью. Если оценку проводили несколько специалистов, они все и руководитель оценочной компании должны поставить подписи и печати.

Оценка недвижимости при ипотеке нужна в первую очередь банку - для того, чтобы он понял, какую сумму денег выдавать заемщику. Также оценка стоимости позволяет понять, сколько денег получит банк, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства, то есть платить по ипотеке. Причем банк учитывает две стоимости: рыночную и ликвидационную, и принимает во внимание меньшую: обычно это ликвидационная. Сумма ипотеки обычно равна ликвидационной стоимости жилья или меньше ее, потому что заемщик вносит определенную часть средств сам.

🔔 При реорганизации предприятия. Оценка недвижимости в этом случае используется, чтобы понять, сколько активов есть у компании. Можно оценить все имеющиеся объекты, находящиеся в собственности фирмы, и увидеть общую сумму активов.

🔔 При продаже недвижимости. Оценка стоимости нужна и продавцу, и покупателю. Продавцу - чтобы понять, по какой цене можно продать жилой объект. Покупателю - чтобы убедиться, что его не обманывают и не завышают цену искусственно.

🔔 Для обмена жилья. Когда два участника сделки идут на обмен, они оба хотят «не прогадать». В этом поможет оценка жилой недвижимости: участники сделки смогут адекватно оценить стоимость обоих объектов, и никто из них не останется в минусе.

🔔 Для залога. Объекты жилой недвижимости можно использовать в качестве залога. В этом случае банк тоже требует проведения оценки стоимости. Это нужно, чтобы банк знал сумму, которую сможет выручить, если заемщик не будет платить по кредиту. Как и в случае с ипотекой, принимается в расчет меньшая стоимость, то есть ликвидационная.

Например, вы хотите узнать рыночную стоимость большой студии площадью 63 м². Для этого вам нужно посмотреть, сколько стоят аналогичные объекты. Так как у вас нет доступа к ЕГРН, в котором хранятся сведения о проведенных сделках, нужно изучить имеющиеся предложения на рынке. Посетите любой сайт с объявлениями о продаже недвижимости. Чтобы облегчить себе работу, ищите аналогичные объекты в вашем районе.

Найдите 5–6 квартир, которые максимально похожи на вашу по следующими характеристикам:

🔹 расположению, инфраструктуре района;

🔹 типу, конструкции дома;

🔹 классу отделки;

🔹 количеству комнат;

🔹 состоянию - под капитальный, косметический ремонт, со свежей отделкой;

🔹 этажу, наличию балконов, лоджий;

🔹 площади кухни.

Выберите аналоги и скорректируйте цену каждого на 3–5% - возможную величину скидки во время торга. Рассчитайте стоимость 1м² в каждой аналогичной квартире. Чтобы рассчитать рыночную стоимость, определите среднее арифметическое цены 1м² по квартирам аналогам и умножьте на площадь своей квартиры.

Сложите стоимость всех найденных объектов и разделите на число объектов - так вы найдете среднерыночную цену. Например, в нашем случае она составит 3 160 000 ₽.

Если выставите жилье на продажу по среднерыночной стоимости и не получите никаких откликов, попробуйте немного уменьшить цену - возможно, она высока.

Провести оценку недвижимости можно самостоятельно, но результаты могут быть далеки от реальности, и ваше мнение не примет банк или государственный орган. Оценка недвижимости специалистом нужна для многих типов сделок, для оформления ипотеки, кредита с залогом. Она стоит денег, но отличается более высокой точностью.

Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится?

Очень важно в процессе продажи недвижимого имущества правильно определить ее стоимость. Она может выводиться как независимо, так и с помощью экспертов в данной области. Оценка квартиры для продажи необходима для установления рыночной цены квартиры, что поможет продавцу не продешевить, а покупателю – не уплатить лишнюю сумму.

Необходима ли оценка недвижимости при продаже

Когда речь идет об оценке, в большинстве случаев предполагается выявление рыночной стоимости недвижимого имущества экспертом, обладающим правом на занятия оценкой. В настоящее время, в соответствии с настоящим законом, осуществление независимой оценки недвижимого имущества при составлении соглашения о купле-продаже не считается непременным условием.

Жилое помещение оценивается обязательно специалистом лишь тогда, когда квартира покупается с использованием средств ипотечного кредита. В других ситуациях стороны вправе без посторонней помощи установить стоимость недвижимого объекта в соответствии с собственными понятиями о ее цене. Аналогичным образом, по соглашению продавца и покупателя, это сможет осуществить независимый специалист.

Самостоятельная оценка стоимости

Владелец жилого помещения самостоятельно может выяснить цену своей квартиры. Легче всего это сделать так: найти аналогичные помещения и определить их реальную стоимость. Для этого нужно не только смотреть ценники в Сети или в СМИ, а, может даже, представившись потенциальным приобретателем, выйти на связь с продавцом и взглянуть на жилое помещение, выяснив, возможет ли торг. Осуществив хотя бы несколько таких походов, владелец будет иметь возможность понять, какова стоимость его квартиры в настоящее время.

Вместе с тем, необходимо обратиться в несколько оценочных компаний и сделать запрос на установление примерной цены жилого помещения по некоторым критериям. Как правило, сотрудники оценочных компаний не делают отказов будущим клиентам. Но подобная оценка будет весьма условной, поскольку на цену оказывают влияние множество критериев, как увеличивающих ее, так и уменьшающие.

В их числе можно определить главные:

Место нахождения. Как правило, больше всего пользуются спросом квартиры в центре города. Цена в спальных районах находится в зависимости, в том числе, от того, как они удалены от центрального района.
Инфраструктура. К ней относится присутствие удобной дорожной развязки, универмагов, детских садов и т.п. Таким образом, две одинаковые квартиры в различных частях города будут разными по стоимости.
Технические показатели. К ним относится этаж, на котором располагается жилое помещение (как правило, верхний и нижний этажи дешевле), материал стен, лифт, балконы, нетипичных планировок, метраж помещений и т.п.
Разновидность дома и год возведения. Необходимо отметить, что не во всех случаях жилье в более старом здании будет стоить меньше, чем в сравнительно новом.
Отделка. Очень важны капитальные ремонтные работы: замена трубопровода, электрики, окон и т.д. более ценны, нежели обновленное напольное покрытие.
Детали инфраструктуры здания. Присутствие парковочных мест, система безопасности, благоустроенная территория – все это тоже может оказывать влияние на цену жилья.

Данный список не исчерпывающий. Для некоторых покупателей важными будут считаться различные показатели жилого помещения. Они акцентируют внимание на виде из окна, состоянию дорог поблизости, присутствию фитнес центров или спортивных площадок в небольшой удаленности, школ и прочего.

Онлайн-калькулятор для оценки

Наиболее профессиональным олицетворением сравнительного метода являются все более популярные онлайн-калькуляторы цены недвижимого имущества. Несомненным достоинством подобной оценки считается то, что она принимает во внимание индексацию цен жилых помещений на настоящее время. Ими можно воспользоваться на сайтах абсолютно бесплатно.

Это дает возможность очень быстро получить достоверные сведения о месте жилого помещения на рынке недвижимого имущества.

Оценка реализуется по главным критериям:

Общий метраж;
Удаленность от метро;
Разновидность здания;
Особенности планировки.

Но необходимо принимать во внимание, что окончательный итог оценки прямым образом зависит от качества онлайн калькулятора. В большинстве случаев расчет базируется на средней цене жилья в каком-либо районе. При самом лучшем развитии допускаемая погрешность такого анализа составляет от трех до пяти процентов, что считается положительным результатом. Однако, подобная услуга используется, главным образом, в больших городах.

ВНИМАНИЕ!!! При расчете стоимости квартиры не принимаются во внимание такие побочные критерии, как присутствие лоджии либо стационарного телефона, которые при реальной продаже могут повлиять на сумму сделки.

Достоинства самостоятельной оценки квартиры

К достоинствам самостоятельного анализа стоимости квартиры относится, в первую очередь скорость. Нет необходимости ждать некоторое время, тратить время на походы к специалистам. Кроме того, подобный способ оценки помогает избежать лишних затрат. Кроме того, при изучении чьих-либо объявлений о продаже, появляется возможность избежать стандартных ошибок и составить собственное предложение грамотно во всех смыслах.

Однако, нужно помнить, что данный способ ненадежный, поскольку является не в полной мере компетентным. Профессионал примет во внимание многие моменты, являющиеся значимыми для потенциального покупателя. Например, наличие лоджий, расположение здания, где расположена квартира, уход придомовой территории.

Экспертная оценка стоимости недвижимости

Необходимо заметить, что профессиональный анализ цен жилых помещений и осуществляется с помощью трех методов подсчета:

Затратный. Данный метод базируется на том, что стоимость жилья выявляется, отталкиваясь от объемов расходов, которые хозяин понес при ремонтных работах на недвижимости (перевозка строительных материалов, их цена, оплата труда рабочим, налоговые платежи и тому подобное). Вдобавок к этому специалист должен принять в расчет степень инфляционных процессов. Учитывая эти критерии, он производит корректировку расчета.
Прибыльный. Этот метод непосредственно служит для объектов коммерческого жилья. Сущность его максимально понятна. Стоимость недвижимости высчитывается исходя из объема возможной прибыли, которую будет получать новый владелец в дальнейшем. Впрочем, этот метод может применяться лишь относительно торговых точек.
Сравнительный. Этот метод считается у экспертов наиболее востребованным. В подобной ситуации анализ цены недвижимости выявляется с помощью проведения аналогии с иными подобными предложениями о продаже жилых помещений. По этой причине, его применение не требует определенных навыков, этот способ будет стоить не слишком дорого.

Оценка квартиры при покупке в ипотеку

Если планируется оформление ипотеки, обычно, сотрудники банковской организации содействуют в данной цели. Необходимо помнить о том, что тут же появится сложность в установлении действительной цены жилплощади. Вне всяких сомнений, банк будет предлагать своего специалиста, но не следует безоговорочно полагать, что в своей деятельности он будет следовать принципу непредвзятого отношения.

Естественно, имеется большая возможность того, что он преувеличит цену продаваемой квартиры. Именно поэтому следует выбирать банки, которые дают клиентам возможность выбора эксперта или намерены осуществить некоторое число самостоятельных экспертиз, чтобы цена жилья была на самом деле независимой.

ВАЖНО!!! Помимо прочего, выбирая какой-нибудь вариант ипотечного кредита, необходимо заблаговременно высчитать действующую цену жилого помещения.

Иначе говоря, нужно узнать, сколько будет стоить жилье, если ее нужно будет реализовать в предельно короткий период времени. Нужно принять во внимание тот факт, что рыночная цена жилья приблизительно на 30% больше ликвидационной.

Как осуществляется оценка части жилого помещения

Главным критерием, оказывающим влияние на ценовую категорию доли в квартире, является вид отношений между совладельцами.

В идеале, жилище выставляется на продажу полностью и вырученные от сделки деньги разделяются между владельцами в соответствии с их долями.

Одна из самых известных ситуаций - купля-продажа доли между собственниками. В подобной ситуации четких факторов для оценивания не существует, цена зависит только лишь от соглашения между сторонами договора.

При продаже доли в жилом помещении сторонним лицам оценка стоимости доли осуществляется или самим продавцом или с помощью независимых экспертов.

Главной трудностью при оценивании можно назвать то, что долю, которая зафиксирована документально, сложно определить в жилом помещении в действительности.

Весьма популярной ошибкой при стремлении своими силами выяснить цену доли считается неверный математический подсчет, когда за основу принимается усредненная рыночная стоимость жилого помещения и разделяется на число частей.

ВНИМАНИЕ!!! Цена доли при её независимой реализации и при продаже всего жилья значительно разнятся. Обычно при реализации выделенной части чужим гражданам её цена уменьшается на 30%.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость:

Полный метраж жилого помещения;
Цена всего жилья.

ВАЖНО!!! Чем жилище больше стоит, тем цена её выделенной части будет меньше.

Это можно объяснить тем, что если у приобретателя имеются деньги на приобретение доли элитной квартиры, то в подавляющем числе случаев он решит купить самостоятельное жилое помещение, меньшего уровня, чем часть в дорогостоящем жилье.

Число помещений, их расположение;
Число владельцев;
Число граждан, имеющих регистрацию в данном жилье;
Способность беспрепятственного проникновения в квартиру;
Присутствие либо отсутствие в числе владельцев жилого помещения детей;
Масштаб продаваемой части;
Осмотр помещения перед приобретением.

НА ЗАМЕТКУ!!! Неспособность осмотреть квартиру существенно уменьшает ее ценность;

Местонахождение жилья, его состояние;
Присутствие процедуры эксплуатации квартиры. Она может определяться постановлением судебного органа либо официально удостоверенной договоренностью между собственниками.

Принимая во внимание специфику и трудность процедуры, при появлении различного рода колебаний при самостоятельной оценке разумнее всего будет поручить это занятие специалисту.

Как выбрать оценщика?

Для уверенных пользователей компьютера и Мировой паутины не будет затруднительно подыскать хорошую оценочную компанию. Нужно вбить в поисковую систему «оценка жилья», непременно обозначив город или субъект проживания, и поисковик практически сразу предложит множество вариантов. Лучше всего пользоваться результатами с начала поиска.

Стандартные средства массовой информации по-прежнему весьма популярны и обширно тиражируются. Если человек, желающий провести оценку – сторонник классических способов и не особо верит нынешним технологическим новинкам, имеет смысл воспользоваться печатной продукцией. Там также можно найти объявления по оценке квартир. Чем серьезнее организация, тем приметнее её объявления.

Чем больше финансов компания затрачивает на рекламные кампании, тем обширнее её клиентская база, и, как следствие, авторитет.

ВНИМАНИЕ!!! Грамотная, дорогостоящая и действенная реклама в Интернете и в реальной жизни – доказательство правильной рекламной стратегии организации и итог результативной работы.

Нет смысла безрассудно верить откликам клиентов на самом портале: навряд ли фирма станет размещать отрицательные мнения клиентов. Лучше проверять сведения на автономных ресурсах. И не нужно бояться связываться с пользователями, если необходимо узнать компанию как можно лучше.